Se connecterS'abonner en ligne

Les placements immobiliers sont-ils encore rentables ?

Référence de l'article : MI7675
ImprimerEnvoyer par mailLinkedInTwitterFacebook
écrit par Alexandre MIRLICOURTOIS,Directeur de la conjoncture et de la prévision,XERFI (13 Juillet 2019)


Surpuissance de l’effet de levier et super plus-value réalisée au moment de la revente sont actuellement au cœur de la rentabilité de l’investissement locatif, avec en plus le « booster » fiscal pour le neuf. C’est donc en toute fin de partie que l’investisseur sait, s’il a fait ou pas, une bonne affaire car, durant la détention du bien, les revenus fonciers apparaissent bien maigres face à l’effort fourni et aux risques pris.



Le rendement brut défini comme le rapport entre le loyer perçu et le prix d’acquisition du logement est de 6% en moyenne environ dans les 50 plus grandes villes françaises et de 4,75% seulement dans le Top 5, avec, en bas de classement, Paris avec 3,5% jusqu’à Marseille légèrement au-dessus de 6,2%. Encore ces chiffres sont très présomptueux. Contrairement à un produit financier dématérialisé, l'investissement dans la pierre est un bien physique qui nécessite un minimum d'attention et qui est taxé à plusieurs niveaux.



Il faut donc intégrer dans le calcul, toutes les charges et les frais divers, comme les droits de mutations, appelés dans la pratique frais de notaires (entre 7 et 8% de la valeur du bien à l’achat),la taxe foncière (en moyenne 8% des loyers perçus), les charges de copropriété, les frais d’entretien, et les éventuels frais de gestion locative lorsque la location est confiée à un professionnel (8 à 10% des loyers). La liste n’est pas exhaustive, à laquelle s’ajoutent les risques d’impayés et les périodes de vacances locatives entre deux locataires. 

Pour passer du rendement brut au rendement net, afin d’être plus proche de la réalité, la méthode Larcher est la plus simple et prend comme base annuelle des loyers, non pas 12, mais 9 mois. Ainsi redressé, le rendement subit un sacré coup de rabot : il tombe à moins de 3,6% en moyenne dans les 5 premières villes françaises et à 2,6% à Paris. Et c’est sans compter la fiscalité. Le revenu foncier est ajouté aux autres revenus et soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2% et pour certains il faut ajouter l’IFI. La faiblesse du rendement locatif est à l’intersection de deux tendances fortes : au dénominateur,



l’explosion du prix d’achat (+154%) sur les 20 dernières années en France métropolitaine, c’est évidemment beaucoup plus dans les zones tendues comme Paris (+308%) ou Lyon (+ 297%). Au numérateur, les loyers sont eux beaucoup plus raisonnables, car, dans les faits, il existe un encadrement « soft » : depuis le début des années 80, la fixation des loyers est généralement libre ou presque en début de bail, mais leur évolution annuelle est strictement encadrée par celle d’un indice qui se révèle, par construction, proche de l’indice des prix. C’est un élément à prendre en compte dans l’équation et ainsi mesurée, la hausse des loyers a été de 54% depuis 1998,



avec finalement assez peu de divergences entre les grandes métropoles. Paris est en tête avec 69% et devance Marseille 60% jusqu’à Toulouse 44%, pour le Top 5 des plus grandes villes. Toutefois une double rupture est intervenue ces 20 dernières années.



La première, c’est l’essoufflement régulier de l’augmentation des loyers passés de 3,9% l’an sur la période 2000-2006 à 0,5% entre 2013 et 2018.
La seconde, c’est depuis 2007, des loyers qui progressent moins vite que l’inflation.
Bref, les loyers ont perdu de leur pouvoir d’achat, alors même que les prélèvements fiscaux et sociaux s’alourdissaient. A quoi il faut ajouter désormais l’encadrement des loyers à Paris, que d’autres villes pourraient suivre.

C’est bien l’une des raisons qui poussent les propriétaires à chercher des alternatives à la location nue pour améliorer leur rendement locatif et à s’intéresser à la location meublée traditionnelle ou saisonnière du type Airbnb ou Booking, plus rémunératrice, avec des loyers qui représentent 2 à 3 fois ceux de la location traditionnelle et des risques d’impayés quasi-nuls, les loyers étant généralement versés lors de la réservation en ligne. Bien entendu, le nombre de journées de location est limité à 120 jours à Paris, Lyon ou Bordeaux, mais ce n’est pas le cas du reste de la France. En outre, de plus en plus d’utilisateurs de la plateforme flirtent avec la légalité et des immeubles entiers sont dédiés à la location saisonnière.

La chute du rendent locatif net est doublement inquiétant : elle pousse les propriétaires à se désengager de la location nue, ce qui aggrave la crise du logement ; elle fait reposer l’espoir de rentabilité de l’investissement immobilier quasiment sur les seules plus-values. Un processus dont on sait, qu’il a vocation à s’essouffler, même dans un régime permanent de taux bas.

___________________________________________________________________________
Cet article est également disponible sous format Vidéo :
https://www.xerficanal.com/economie/emission/Alexandre-Mirlicourtois-Un-placement-immobilier-est-il-encore-rentable-_3747493.html 
 
(Mis en ligne le 13 juillet  2019)

Articles similaires
L'immobilier de plus en plus taxé, et cela...Immobilier en France : l'ancien qui rit, le...Immobilier : la quote-part des emprunts à durée...Les prix de l'immobilier parisien entraînent...France : les squatteurs ont davantage de droits...Logements sociaux : ce ne sont pas les plus...IFI : voici le palmarès des dernières mauvaises...Comment les Banques portent le marché de...Le mal logement régresse, mais la distance au...Immobilier : les 3 facteurs qui pourraient causer...Les Français épargnent un peu moins pour...Analysis of the global construction industryTaxe sur les logements vacants ET surtaxe sur les...L'immobilier est-il victime d'un...Encadrement des loyers : ça ne pouvait pas...Immobilier : l'envolée des prix à Paris, et...Quand le bâtiment va, tout va : est-ce encore...Pourquoi le logement locatif n’attire-t-il plus...Immobilier : de gros écarts de prix entre les...Evolution du patrimoine des Français : deux...Prix et permis immobiliers : quel sera...Mal logement : un état des lieux peu reluisantPrésidentielle : 2 grands absents, le logement et...Immobilier : des volumes record, et des prix...Le logement est devenu, en France, le plus grand...Immobilier : vers une bulle, dans certaines...Le permis de louer : l'archétype de la...Immobilier 2017: quelle hausse des prix attendre...Faut-il taxer les loyers fictifs des...Le bilan désastreux de la Loi ALURImmobilier: le fabuleux destin des garanties de...Immobilier : les "Fonds travaux"...50 ans d'histoire de ruée vers la pierreEn moyenne, sans immobilier, faible...Immobilier : pourquoi la hausse des prix...Immobilier : pourquoi la hausse des prix...Le gouvernement pousse volontairement les prix de...Immobilier : pourquoi les prix vont continuer à...Crise immobilière US: le marché nettoie tout seul...Statistiques du mal logement: la vérité des...Est-il vraiment rentable d'investir dans...Immobilier de bureaux: Paris bulle-t-il ?Le logement freine la mobilité et favorise le...Les palpitantes aventures des chambres de bonne...Immobilier: pourquoi les prix vont remonter en...Corée du Sud, le pays où il est possible de louer...Faut-il craindre une hausse des taux immobiliers...26 100 prêts immobiliers renégociés en 2014 en...Le marché de l'immobilier en 2015Immobilier : l'ancien contre le neufLe point sur le marché immobilier français au...Immobilier : à qui profite la chute des taux ?