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Corée du Sud, le pays où il est possible de louer un logement sans payer !

Référence de l'article : MPC4852
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écrit par Nathalie NAFY,(19 septembre 2015)

Louer un logement peut parfois avoir une forme inattendue. En Corée du Sud par exemple, depuis le 19ème siècle, il est possible de souscrire un bail sans verser de loyer. Cela s’appelle le jeonse.

Le principe est simple : en entrant dans les lieux, vous confiez une somme d’argent au propriétaire correspondant à un pourcentage plus ou moins élevé de la valeur du bien loué. Lorsque vous quittez le logement, le propriétaire vous restitue l’intégralité de cette somme moins éventuellement les petites réparations à effectuer. Le locataire est assuré de récupérer le dépôt puisqu’il est garanti par un privilège sur le bien loué. Durant le bail, qui dure en général 2 ans, vous ne prenez à votre charge que les dépenses de fonctionnement comme l’eau ou l’électricité par exemple. Le propriétaire à la fin du bail récupère son bien s’il le souhaite ou réévalue le montant du dépôt initial en fonction du marché. Le locataire est libre de partir ou rester.


Crédit photo : Mathieu Thouvenin 

On est dans un système gagnant-gagnant où chacun bénéficie ainsi d’une grosse somme d’argent pour investir successivement, palliant ainsi le refus des banques de prêter de l’argent aux particuliers et dans lequel les prêts hypothécaires ne sont pas courants :

  • Le locataire, en fin de bail, peut ajouter ses économies importantes réalisées en ne payant pas de loyer au dépôt qui lui est restitué, ce qui lui permet d’accéder à terme à la propriété sans avoir besoin d’emprunter.
  • Le propriétaire a l’avantage d’avoir, en début de bail, une somme importante qu’il place et il se rémunère sur les bénéfices éventuels. Il peut aussi se servir de ce montant comme apport pour acheter un nouvel appartement qu’il mettra en location, ou vous rembourser avec le dépôt du locataire qui vous remplacera.

On imagine aussi que le propriétaire n’a pas d’inquiétude à louer un logement à un locataire puisque la question du non paiement du loyer est évacuée et qu’il peut récupérer son logement ou en changer le dépôt à chaque fin de bail qui est d’une durée relativement courte (2 ans maximum). Il est certain qu’il ne doit pas y avoir de logements vacants en Corée du Sud.

Le dépôt varie en fonction des lieux, caractéristiques des biens et de l’économie. Il est librement négociable entre propriétaire et locataire. Si l’économie se porte bien, que les rendements des placements sont bons et les prix de l’immobilier en hausse, le système prospère avec des demandes de dépôts faibles mais il a aussi pour travers d’encourager les comportements spéculatifs (136% de hausse des prix de l’immobilier en 1978 à Séoul contre 49% de moyenne nationale). Ainsi dans les années 1990, les deux tiers des contrats de location était de type jeonse et il fallait effectuer un dépôt d’environ 40% du prix du logement. Depuis 2008, la situation économique de la Corée du Sud est devenue moins favorable, ce qui a joué à la baisse sur les taux d’intérêts et les prix de l’immobilier, mais toute relative car le logement reste si cher qu’il est devenu impossible d’acheter sans être auparavant passé par le jeonse. L’attitude des primo accédants n’arrange rien. En effet, espérant une baisse plus significative des prix, ils n’hésitent pas à mettre leurs projets d’acquisition en sommeil, entraînant un accroissement de la demande de logement à louer face à des taux d’intérêt qui ne cessent de diminuer. La conséquence a été la revalorisation du dépôt du jeonse qui peut se monter maintenant jusqu’à 90% ou même 100% de la valeur du bien, ce qui en a fait une formule de location chère ne concernant plus que 50% des baux.

Si le Coréen ne peut pas opter pour le jeonse, il se tournera vers wolse, formule similaire à la nôtre, qui est un choix de dépit. Le locataire signe un bail pour 1 ou 2 ans avec un dépôt de garantie aux environs de 10% de la valeur du bien et paye un loyer mensuel. Mais cette formule avec loyer mensuel n’a pas les faveurs des Coréens pour lesquels payer un loyer reste du gaspillage. Une étude montre d’ailleurs qu’en 2014, 63,5% des jeunes couples (moins de 5 ans de vie commune) ont opté pour le jeonse comme premier type de location ; 21,4% sont devenus propriétaires seuls et 8,1% ont eu une maison offerte. Ce qui indique que seuls 7% des jeunes couples ont opté pour le mode de location wolse. Les jeunes se marient plus tard et vivent chez leurs parents jusqu’au mariage non pas parce qu’ils sont des Tanguy en puissance mais parce que le concubinage est très mal vu (tradition confucianiste). Cette période entre leur premier travail et le mariage, durant laquelle ils ne payent pas de loyer, leur permet également d’économiser leurs salaires afin de pouvoir se loger. Les parents contribuent également traditionnellement au financement du logement.

Même si la culture française ne permettrait pas d’importer le jeonse, l’expérience sud-coréenne est très intéressante puisqu’elle introduit la possibilité de consommer autrement de l’immobilier. Il suffit de laisser l’individu trouver des solutions innovantes aux problèmes qu’il rencontre, lui faire confiance. Il est tout à fait surprenant qu’en France des formules originales d’accession à la propriété existent (viafix), qui ne coûtent rien en termes d’aides ou de subventions aux contribuables, mais qu’elles soient délaissées au profit des ventes avec subventions et financement bancaire. De même, pour la location, il est curieux que l’État persiste de manière pathologique à réglementer toutes les tentatives de solutions alternatives (logement contre service, colocation, airbnb…) qui voient le jour sans tenir compte de ses échecs. Au lieu d’accumuler des mesures qui ne font que créer des déséquilibres nouveaux qu’il faut ensuite rectifier et ainsi de suite, on pourrait débrider le système et permettre l’apparition de réponses innovantes au problème du logement. Comment peut-on avoir à ce point la liberté et l’initiative en horreur que, même les caisses vides, on essaye toujours d’enfermer ses citoyens dans un carcan de règles, subventions et aides en tous genres ?

Article reproduit avec l'autorisation de l'éditeur :
http://www.contrepoints.org/2015/09/18/222061-coree-du-sud-le-pays-ou-il-est-possible-de-louer-un-logement-gratuitement
 
(Mis en ligne le 18 Septembre 2015)           

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